לאחרונה זה קרה גם לי , אחרי 7 שנים הגיע הזמן לעבור דירה , ואלו המסקנות!

מעבר דירה הוא עניין מורכב שדורש הערכות נפשית וטכנית ולכן רצוי תכנון מוקדם.

כיצד תחסכו לעצמכם כאב ראש ותצליחו לעבור זאת בקלות?

התחילו ברשימת מסודרת לכל המטלות:

ירידה לפרטים הקטנים:

לכל שיחה עם בעל מקצוע חשוב להגיע עם רשימת שאלות שיורדות לפרטים:

האם התשלום לחברת ההובלה כולל ביטוח?

לוודא שהצעת המחיר ניתנה לאחר שהמובילים ראו את התכולה,
מה גובה הטיפ שיש לתת למובילים?

כנ”ל מול חברת הניקיון שבטח תשכרו לנקות ולצבוע את הבית.

לא לשכוח !!
לתאם מראש ולהזמין טכנאי של טלפון,האינטרנט, כבלים
וכל אנשי המקצוע שאתם מתעסקים איתם במהלך המעבר.

אל תשכחו לרשום ביומן את הטלפונים של כולם.
עם מי דיברתם ולמתי תאמו איתכם…

בדירה שאתם עוזבים -לא לשכוח לרשום את המונה האחרון של המים, חשמל וגז
ביום המעבר ולסגור חשבון עם וועד הבית.

פרוייקט האריזה:

אין ספק שהחלק המתיש באמת במעבר הוא שלב אריזת הבית,
הדבר החשוב ביותר שיש לעשות הוא להיפטר מכמה שיותר דברים מיותרים ולא נחוצים!

אריזה חכמה:

להכין מראש: (המלצה שלי לפחות שבועיים שלושה מראש )

ארגזים, נייר אריזה ,גליל פצפצים,נייר דבק רחב, טושים, ומדבקות או דפים לסימון תכולת הארגזים.

סמנו את הארגזים לפי החדרים אליהם הם שייכים אבל אל תוותרו גם על כתיבת שם החדר בגדול וברור, על כל צידי הארגז וסימון ארגזים עם תכולה שבירה -בצבע אדום.

ארגנו ארגז אחד עם פריטים חשובים לימים הראשונים וסמנו אותו.

כלל חשוב להשאיר בהישג יד ארגז אחד לפיצ’פקס שישארו יתומים ביום האחרון.

הכינו ארגז עם קומקום, ערכת קפה, חטיפים, שתיה קלה וכלים חד פעמים –כל אלו יקלו עליכם.

הכינו תיק עם בגדים לכם ולבני המשפחה ליום המעבר וגם שמפו, סבון ושאר קוסמטיקה קלה, תרופות וקופסא עזרה ראשונה.

חפצים יקרים או בעלי ערך כספי גבוה, מצלמה,טאבלט,מחשב נייד וכסף צריכים להיות צמודים אליכם ולא במשאית ההובלות.

אסור לוותר על קלסר ובו כל המסמכים הדרושים ביום המעבר.
אל תשכחו להכין בו טיפים במעטפות , שלא תצטרכו לחפש עודף באותו יום.

ולסיום – הפריקה , הנוהל הוא שהמובילים פורקים את הריהוט בחדרים המיועדים ,

ומה עם שאר הפריטים שטרם נמצא להם מקום?
כדאי לשמור להם מקום ולהקפיד על סדר ונוחות.

לשמור על מצב רוח טוב, להנות מהחוויה, להיות מסודרים, לא להלחץ ולהעזר בחברים.

הגעתם להחלטה שאתם מוכרים את הבית שלכם וברור שאתם רוצים לקבל בעבורו

מחיר מקסימאלי הנה כמה המלצות שיובילו אתכם לתוצאה הרצויה:

א. תמחרו את הנכס לפי שווי השוק ועל סמך נתונים של נכסים דומים שנמכרו באזור.

רצוי להיעזר באיש מקצוע שיש לו הכרות טובה עם האזור להערכת שווי הנכס

ומכיר את העסקאות שנעשו  לאחרונה בסביבה בהתחשב בנתונים משמעותיים, כגון שיפוץ, קומה, עורף/חזית, חניה מעלית ועוד.

לא לשכוח שיתרון לאחד יכול להיות חסרון לשני כגון קרבה לבית הספר, תחבורה ציבורית, קרבה לכביש סואן ועוד.

עדיף להבין מה חשוב ללקוח כדי לשים דגש על יתרון ולא ולא חסרון.

ב. הכינו תוכנית שיווק יסודית הכוללת את הפעולות הבאות כבר בתחילת תהליך המכירה, להלן מספר הצעות פרודוקטיביות.

• שלט בולט ומכובד על הנכס.
• צילום סרטון/ מצגת ותמונות ע”י צלם מקצועי
• פרסומים באתרי נדל”ן
• פרסומים בעיתונים מקומיים
• פרסומים בין אנשי מקצוע
• פרסום ממומן בפייסבוק
• עדכנו נותני שירות באזור הנכס על המכירה (מספרה, חנויות, מכבסה וכו’)
• עדכנו את השכנים בבניין

ג. הכינו את הבית למכירה מוצלחת :

ריח טוב, ניקיון, פנו את המיותר, תאורה נכונה וסדר על מנת להגדיל את החלל ולהנעים את זמנם של הקונים בזמן שהותם בנכס.

יש לדאוג לניקיון גם בסביבת הבניין, כניסה , תיבות דאר וחדר אשפה.

ד. טיפול בקונים:

היו זמינים לטלפונים ולביקורים בנכס.

השתדלו לרכז את הביקורים לימים ושעות חופפים .

ערכו תשאול של הקונים כבר בטלפון לגבי אישור עקרוני למשכנתא,תקציב ופינוי וכבר בשלב זב ערכו סינון קפדני.

רשמו את פרטי הקונים שמות וטלפונים

ערכו מו”מ רציונאלי , נטול רגשות ולא אמוציונלי , כלומר נטרלו את הרגשת שלכם ואת תחושת השייכות שלכם לנכס.

לעיתים עסקאות “נופלות” בגלל הערות על עיצובים או על פרטים שאינם לשביעות רצונכם. וחבל!

אם קראתם את זה ואינכם חושבים שתהיו מסוגלים לעבור את זה לבד  בחרו יועץ/ת נדל”ן מומלץ שמתמחה באזורכם.

וזהו נתון שעלול לסייע לנו בהחלטה על מועד התחלת תהליך המכירה או לחילופין חיפוש דירה.

עלייה משמעותית מורגשת בין החודשים מאי עד יולי פחות מספטמבר עד דצמבר

החודשים הפופולריים יותר לרכישת דירה הינם דצמבר-ינואר-פברואר

לעומת חודשים ספטמבר-אוקטובר וגם אפריל שבהם מרגישים האטה.

תקופת החגים , תקופת ההכנות לפני פתיחת שנת הלימודים וחופשות הקיץ

הן התקופות שבהן יש ירידה בביקוש לדירות הן לקנייה והן להשכרה.

הדבר כנראה קורה עקב עלייה בהוצאות המשפחה במשך חופשת הקיץ והחגים.

ירידה מורגשת גם בתקופת בין המצרים ובעשרת ימי תשובה,

בתקופה זו גם אנשים שאינם דתיים נוטים לא לחתום על עסקאות.

כמו כן הממוצע המקובל בישראל שבין חתימת חוזה לדירה נע בין שלושה לשישה חודשים,

כך שמי שרוכש דירה בקיץ מכוון לכניסה בתקופת החגים או מיד אחריה

עם תחילת החורף, אז ישנה רגיעה וזמן למעבר דירה.

יחד עם זאת בתקופת החורף וגם לאחר החגים יש יותר זמן ורגיעה לחיפוש דירה.

מה לגבי שכירות?

בין חודשיים מאי-יולי

מתחיל הביקוש למשפחות עם ילדים בגילאי בית ספר לקראת שנת הלימודים.

בין חודשיים יולי-אוקטובר

הביקוש הוא לדירות קטנות ,לזוגות צעירים ולאנשים בודדים.

לקראת חודש אוקטובר הביקוש הוא לטובת סטודנטים

בעיקר באזורי מכללות או אוניברסיטאות.

לסיכום:

השכילו ועשו החלטות להחלפת הדירה בהתאם,

כך תוכלו להינות ממבחר רחב יותר של דירות וממחירים הגונים.

מוזמנים להיכנס לכרטיס הדיגיטלי

ולהגיע אלי בקלות:

https://adendigitalcards.co.il/oriya-israel/

בעלי נכסים שמעוניינים לתמחר את הנכס שלהם, נתקלים במחירים שונים, המגיעים ממקורות שונים ניזונים משמועות רבות.
אלו רק חלק קטן מהתבטאויות שמשמיעים בעלי נכסים כשמגיעים לתמחר את הנכס שלהם.
ואלו הסיבות השונות שאני שומעת:

• השכן ממול מכר ב…. מליון אז מדוע הדירה שלי רק….?
• בעוד כמה זמן המחירים יעלו ב 20% אולי נחכה?
• החלפתי מטבח, ריצוף וכו’ מגיע לי עוד 200.000 ש”ח
• אז מה עם הדירה בקומה רביעית ולא ראשונה . היא לא שווה יותר אבל האם הם באמת יקבלו את המחיר שהם רוצים והאם באמת השכן קיבל את המחיר שסיפר.

מדוע הנכס מפורסם מעל שנה ואין דורש

לא מעט מבעלי הנכסים מפריזים במחיר דירתם, ולא בגלל חמדנות, הסיבה לכך נובעת מהעובדה שמידע רב זורם בשוק הנדל”ן –

מהתקשורת, מהמתווכים הרבים הפועלים בשוק וכמובן מהמשפחה והחברים.

כל אחד מאלו מתפקד כיועץ נדל”ן בפני עצמו.

וכך נוצר מצב שהמידע הרב שמסתובב סותר את עצמו ויוצר בלבול ותסכול.

תשאלו את השכן שמנסה למכור את הדירה שלו כבר מס’ חודשים ולא מצליח.

מי פראייר?

(תמחור נכסים מושפע ממשתנים רבים. מצד אחד , חשוב להקפיד שהמחיר לא יהיה גבוה מידי,

זה מקשה על המכירה וגורם “לשריפת הנכס” בשוק, מצד שני מוכרים אינם מעוניינים במחיר נמוך מדי ועל אחת מה וכמה אנחנו הישראלים שלא מוכנים להיחשב פראיירים.)

באפשרותכם לנסות להעריך את הנכס בכוחות עצמכם או לפנות ליועץ/ת  נדל”ן המתמחה באיזור שלכם על מנת שיעריך את שיווי הנכס (ללא עלות)

באתר הנדל”ן הממשלתי יכול כל אחד לבדוק לפי גוש , חלקה או כתובת את המחירים שדווחו לס שבח על מכירות הנכסים באזור.

לסיכום:

על מנת למקסם את מחיר הנכס שלכם ולמכור במינימום זמן, ובמינימום כאבי ראש חיוני לעשות הערכה מושכלת של הנכס ולהתאימה למחירי השוק.

מומלץ להיוועץ עם יועץ/ת נדל”ן מקצועי ומנוסה המתמחה אזור מגוריכם.

חשוב לשאול על מה הערכה שלו/ה מתבססת, אלו עסקאות נסגרו ע”י ידו/ה לאחרונה בסביבת המגורים שלכם ולא להתבייש לבקש ממליצים.

בהצלחה!